保本微利　和普通商品房保持合理差价

　　记者：我市房市目前呈现多种层次，但普通市民最关心的还是经济适用房。只是各类住房中有集资建房、也有合作建房、还有经济适用房，加上普通商品房，五花八门，市民们想知道，由政府管理的经济适用房具体指哪一种？
　　负责人：政府管理的经济适用住房，是指由政府提供政策优惠，同时限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。目前，我市范围内各种形式的合作建房、集资建房，解困住房等均属经济适用房。
　　国家规定经济适用房建设用地实行行政划拨方式供应，建设中的行政事业性收费减半征收，经营服务性收费按低限收取，小区基础设施建设费用由政府负担。由于各种经济适用房享受的政策优惠程度不同，表现为不同的销售价格。经济适用房的价格，要与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

经济适用房价格不得上浮　下浮幅度不限

　　记者：不少市民反映自己所购的经济适用房比其他人的价格要高，物价部门是如何审核经济适用房价格的？
　　负责人：为了减轻低收入居民的住房负担，国家对经济适用房价格实行政府指导价管理。我市2005年底竣工的经济适用房指导价格，多层住宅每平方米建筑面积的价格为1000元。2006年1月以后竣工的多层住宅，每平方米价格为1100元，高层住宅每平方米为1500元。《山西省经济适用住房价格管理实施办法》中规定，经济适用房价格由各级政府价格主管部门，会同同级建设（房地产）主管部门，按照规定在项目开工之前确定，并向社会公布。经济适用房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。经济适用住房的价格不得上浮，下浮幅度不限。房地产开发经营企业在售房时，应当按照政府价格主管部门的规定，实行明码标价，在销售场所的显著位置公布价格主管部门批准的价格及批准文号，自觉接受社会监督。
　　对经济适用房价格的审批，要按分级管理权限，在指导价格标准内的由市物价局审批，超过指导价格标准或建设规模在10万平方米以上的，需上报省物价局审批。比如，今年市政府机关事务管理局建设的嘉和园小区，其一期工程建筑面积达3.3万平方米，审报价格为每平方米980元，属省物价局审批范围。二期工程建筑面积5.3万平方米，申报价格为每平方米1155元，超过了每平方米1100元的指导价格，属省物价局审批权限，我们已上报到省物价局。
　　物价部门审核经济适用房价格时，首先要审核成本，经济适用房的成本包括开发成本、管理费和税金三部分，国家规定管理费不得超过开发成本的2%。近年来经市物价局审核过的经济适用房价格有市粮食局、质量技术监督局、安全生产监督局、市政府西宿舍等多处经济适用房。
　　记者：有市民反映部分经济适用房预售价超出政府指导价格，请问经济适用房能否预售？如果可以，预售价格的标准是什么？
　　负责人：经济适用房经过批准是可以预售的，但预售价格不得超过同期政府公布的指导价格标准。最近我们曾根据群众举报，查处了铁三局五处经济适用房超价格预售行为，目前已责令该企业尽快按规定办理价格审核程序。
　　另外，对市煤气公司超标准向用户收取煤气工程建设费用的行为，认定其属超标准收取配套建设费，已做出相应处理，煤气公司向用户多收的价款，已全部清退。

经济适用房不但要让百姓买得起　还要住得起

　　记者：小区内的公共设施等建设费用分摊给购房者的做法是否合理？
　　负责人：不合理。按照规定，住宅小区内的经营性设施的建设费用；开发经营企业留用办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其它费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其它不计入价格的费用，和当地政府在权限范围内减免的其它费用等，不能计入经济适用房价格。
　　还有，房地产开发经营企业销售经济适用房，不得在批准的房价外加收任何费用，或强行推销及搭售商品。凡未按本实施办法规定确定或审批价格的，建设主管部门或房地产管理部门不予核发销售或预售许可证。比如一些小区强行要居民购买某一品牌的热水器、家装材料或其它商品的行为，都是违反规定，不合理的行为，居民有权拒绝。
　　记者：最近城区迎宾小区有居民反映说，他们与物业管理企业存在一些矛盾，希望通过成立业主委员会来更好地与物业管理人员进行协商。但物业部门却以该住宅区属合作社而非小区为由，不同意居民成立业主委员会，请问物业管理人员的这种说法有根据吗？
　　负责人：这是毫无根据的。城区迎宾小区属典型的经济适用房住宅区，居民成立业主委员会的要求是完全合理的。物业部门找借口拒绝，可能是担心业主委员会成立后，业主们会炒自己的“鱿鱼”。有这种担心的物业部门应从提高服务质量上下功夫，业主有选择物业企业的自由，今后随着物业管理的逐步规范，服务不到位极有可能会被业主炒“鱿鱼”。
　　记者：有市民反映经济适用房的物业管理收费过高，且存在只收费不管理、收费标准与服务内容不匹配等现象，认为经济适用房是“买得起、住不起”，请问政府对经济适用房的物业管理有无明确规定？
　　负责人：近年来，我市房地产业发展迅速，新建的住宅小区大都实行了物业管理，过去单位自管房的房屋也正在逐步纳入物业管理范围。对此，市物价局、市建设局于去年出台了《晋中物业服务收费管理实施细则》，将物业小区按服务项目和质量划分为4个等级，服务价格从建筑面积每平方米每月0.20元至建筑面积每平方米每月0.80元不等，这个收费标准可在20%的范围内上下浮动，给业主和物业管理企业留出了协商的余地，此举令我市的物业管理收费逐步向正规化过渡。
　　经济适用房是政府向低收入群众提供的低价格住房，为了保证群众买得起房、住得起房，对经济适用房的物业管理，我们也采取低价政策，物价部门不支持物业服务企业向经济适用房提供高档次的物业服务，目的就是要让群众不但能买得起房，还要住得起。
　　目前，我市城区经济适用房前期物业不超过每平方米每月0.30元，如果小区成立业主委员会后，物业管理由业主同物业管理企业在政府政策规定的范围内协商确定。
　　针对有些物业管理企业，在收费中存在的不规范行为，我们正在逐步查处规范中。比如一些物业管理企业存在只收费不管理，或收费后管理不到位的情况，我们正在进行指导和规范。总之，物价部门要会同其它政府部门，搞好经济适用房市场的监管，逐步规范经济适用房的价格及其物业管理，让普通百姓买得起房也住得起房。